乍一看，MLSOK 最新公布的数据似乎显示，目前的房地产市场对卖家相当有利。

在几乎所有被统计的俄克拉荷马城（OKC）周边城市中，房屋平均成交价都达到了挂牌价的 98% 至 100%。

Piedmont、Edmond、Yukon、Mustang、Choctaw 和 Newcastle 的平均成交价大约都是挂牌价的 99%；Oklahoma City、Moore、Norman 和 Noble 大约为 98%；而 Blanchard 四舍五入后甚至达到了 100%。

如果你只看到这张图，很容易得出一个结论：

卖家基本上都能卖到自己想要的价格。

但第二张图，却讲述了一个完全不同的故事。

这张图统计的是同时满足两个条件的成交：

1. 房屋成交价达到或高于挂牌价；

2. 卖家没有向买家提供任何让利或补贴（Seller Concessions）。

这时候，数据一下子低了很多。

Moore 只有 20% 的成交同时满足这两个条件。

Oklahoma City、Choctaw 和 Norman 都是 19%；Piedmont 和 Yukon 为 18%；Edmond 和 Mustang 为 17%。

Newcastle 只有 9%，Noble 更低，仅为 6%。

在这些城市中，Blanchard 表现最高，也只有 27%。

这就形成了当前房地产市场中一个非常有意思的现象：

房屋成交价普遍非常接近挂牌价，但真正做到“挂牌价或以上成交，而且卖家完全不给买家任何补贴”的交易，其实并不多。

换句话说，

成交价是挂牌价的 99%，并不代表卖家只让了 1%。

真正的谈判，很可能发生在其他地方。

比如，卖家可能会：

接受略低于挂牌价的报价；

帮助买家支付部分 Closing Costs（过户费用）；

为买家提供 Mortgage Rate Buydown（贷款利率买断补贴）；

提供维修补贴或 Repair Credit；

或者给予其他形式的 Seller Concessions。

有时候，一笔交易中甚至会同时出现几种让利方式。

这也是为什么，如果我们只比较挂牌价和最终成交价，就很容易忽略买卖双方在合同中真正谈判的内容。

举个例子：

一套挂牌价 $350,000 的房子，最终以 $346,500 成交。

从表面上看，这相当于挂牌价的 99%，听起来对卖家来说是一个非常不错的成交结果。

但如果卖家同时又给买家提供了 $7,000 的 Closing Costs 或贷款费用补贴，那么这笔交易对卖家来说的实际经济结果，就和“99% 成交价”这个数字看起来不太一样了。

MLS 上记录的成交价仍然是：

$346,500。

但是为了达到这个成交价，卖家实际上付出了更多。

这一点在现在的房地产市场尤其重要。

因为目前很多买家对“买房的总成本”非常敏感。

买房时真正影响买家决定的，并不仅仅是成交价格。

还包括：

首付款和 Closing 时需要准备多少现金；

贷款利率是多少；

每个月的 Mortgage Payment 是多少；

预付税费、保险等费用；

房屋维修费用；

以及其他相关支出。

这些因素都会影响买家最终是否愿意、或者是否有能力完成交易。

因此，有些卖家可能更愿意维持一个较高的成交价格，同时提供一定金额的 Seller Concession，而不是直接大幅降低房价。

对于买家来说，这里面有一个非常重要的信息：

不要因为房子最终成交价接近挂牌价，就认为这套房子完全没有议价空间。

从这些数据来看，实际情况很可能恰恰相反。

以 Oklahoma City 为例：

平均成交价大约是挂牌价的 98%，但是只有 19% 的成交是在挂牌价或以上，并且卖家没有提供任何 Concession。

Norman 的情况也非常类似：

平均成交价大约为挂牌价的 98%，但是同样只有 19% 的交易属于“挂牌价或以上成交，而且没有任何卖家补贴”。

Newcastle 的差距更加明显。

房屋平均成交价大约仍然有挂牌价的 99%，但是只有 9% 的交易是在挂牌价或以上成交，同时没有任何卖家让利。

Noble 可能是最明显的例子。

平均成交价仍然大约是挂牌价的 98%，但是只有 6% 的成交达到了挂牌价或以上，并且卖家没有提供 Concession。

这些数字说明，对于买家来说，在写 Offer 时不能只关注挂牌价。

真正的谈判机会，并不一定意味着卖家会直接降价很多。

有时候，更大的价值来自于合同条款本身。

比如：

Closing Costs；

贷款利率 Buydown；

维修补贴；

或者其他 Seller Concessions。

对于卖家来说，这些数据同样带来了一个重要的信息。

虽然较高的 Sale-to-List Ratio（成交价与挂牌价比例）是一个积极信号，但这并不代表卖家可以完全没有谈判预期。

目前的市场仍然可能支撑相对坚挺的房价，但与此同时，买家也可能希望卖家在交易过程中提供一定帮助。

这与过去那种卖家经常收到 Full Price Offer、没有 Seller Concession、合同条件又很少的市场环境已经非常不同。

这也是为什么现在的定价策略变得更加重要。

如果一套房子一开始挂牌价就定得过高，而买家同时又希望获得 Seller Concessions，那么卖家实际上可能要经历两次谈判：

第一次，是通过降价来调整挂牌价格；

第二次，是在收到 Offer 后，再继续谈 Closing Costs、维修或其他 Concessions。

因此，一个更有利的策略可能是：

一开始就把价格定在合理的位置，尽早吸引买家，然后再决定合同中哪些条件值得谈判。

这两张图真正反映出的核心问题是：

挂牌价和成交价之间的差距，只是衡量谈判程度的一种方式。

目前 MLSOK 很多地区的房屋，成交价确实仍然非常接近挂牌价。

这一点是真实的。

但是与此同时，真正能够做到“挂牌价或以上成交，而且完全没有 Seller Concessions”的交易比例却非常低。

这说明，在表面的成交价格之下，其实还发生了大量其他形式的谈判。

目前的市场，并不是一个“房价大幅打折”的市场。

更准确地说，

这是一个充满许多小幅谈判的市场。

而当这些小幅让利累积起来时，即使最终成交价看起来依然非常接近挂牌价，对买家来说，也可能意味着几千美元，甚至更多的实际价值。

数据来源：MLSOK，2026年9月21日。